전세 계약 전 반드시 확인해야 할 5가지 (이거 모르면 수천만원 날립니다)

 

요즘 전세 시장, 정말 안전한가요?

2025년 현재도 전세사기 피해 소식이 끊이지 않고 있습니다. 제 지인도 최근 보증금 3억을 날릴 뻔한 아찔한 경험을 했는데요. 다행히 계약 직전 이상한 점을 발견해서 피할 수 있었습니다.

전세 계약, 단순히 계약서만 쓰면 끝이 아닙니다. 오늘은 실제 법률 전문가들이 강조하는 필수 체크리스트를 공유합니다.

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1. 등기부등본은 필수가 아니라 '생존'입니다

무조건 확인해야 할 3가지

① 선순위 근저당 금액

• 전세보증금보다 근저당이 많다면? → 🚨 위험신호
• 계산법: (근저당 총액 + 내 전세금) vs 집값
• 안전비율: 70% 이하가 이상적

② 가압류/가등기 여부

• 가압류가 있다 = 집주인이 빚 문제가 있다
• 가등기가 있다 = 소유권 분쟁 가능성
• 발견 즉시 계약 중단 권장

③ 소유자 명의 변동 이력

• 최근 1년 내 명의 변경 2회 이상? → 의심 필요
• 단기 매매 반복 = 전세사기 수법일 가능성

💡 실전 팁

인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 1,000원이면 즉시 열람 가능합니다. 중개사가 보여주는 등기부는 최신이 아닐 수 있으니 계약 당일 직접 재확인 필수!

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2. 전입신고와 확정일자, 순서가 생명입니다

많이 하는 실수

❌ "계약하고 나중에 천천히 전입신고 하면 되지" ❌ "확정일자는 그냥 도장 찍는 거 아닌가요?"

올바른 순서

계약 체결 → 즉시 전입신고 → 당일 확정일자 받기
(3단계 모두 하루 안에 완료 권장)

왜 이렇게 급한가요?

• 전입신고 늦으면: 다른 채권자에게 밀릴 수 있음
• 확정일자 없으면: 경매 시 우선변제권 없음
• 다음날로 미루면: 그 사이 다른 근저당 설정될 수 있음

확정일자 받는 곳

• 주민센터 (무료)
• 등기소
• 일부 은행 지점

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3. 집주인 신분 확인, 이것만은 꼭!

실제 사기 사례

"집주인인 척 하는 사람과 계약했더니 알고보니 사칭범이었습니다. 보증금 5천만원 날렸어요."

반드시 확인할 것

✅ 신분증 원본 확인 (사본은 조작 가능) ✅ 등기부등본 소유자와 실물 대조 ✅ 인감증명서 + 인감도장 (대리인이면 위임장까지) ✅ 등본과 실거주지 일치 여부

의심스러운 신호

• "바쁘니까 대리인 통해서 하자"
• "신분증은 나중에 보여줄게"
• "급하니까 먼저 계약금만 입금해"

→ 이런 말 나오면 무조건 거절하세요!

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4. 특약사항, 이렇게 쓰면 나를 지킵니다

계약서의 백미는 특약사항입니다. 표준 계약서만으론 부족해요.

꼭 추가해야 할 특약 예시

"임대인은 임대차 기간 중 근저당권 등 어떠한 담보권도 
추가 설정할 수 없으며, 이를 위반 시 임차인은 즉시 
계약을 해지하고 보증금 전액과 손해배상을 청구할 수 있다."

"계약 체결일 현재 선순위 근저당 총액은 ○○원이며, 
이보다 증가하지 않음을 확인한다."

"임대인의 체납 세금이 없음을 확인하며, 발견 시 
임대인이 전액 책임진다."

중개사가 싫어해도 무시하세요

"이건 좀 과한데요?" → 무시 "집주인이 기분 나빠할 텐데..." → 무시

내 돈 지키는 게 먼저입니다.

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5. 전세보증보험, 선택 아닌 필수

가입 조건 (2025년 기준)

• 주택가격 6억 이하
• 전세금 수도권 4억 / 지방 3억 이하
• 보증한도 최대 4억원

비용

• 보증료: 전세금의 0.128% ~ 0.214%
• 예) 2억 전세 → 연 25~43만원

가입 장소

• HUG (주택도시보증공사)
• SGI 서울보증
• 온라인 신청 가능

⚠️ 주의: 보증보험도 만능은 아닙니다

• 깡통주택은 심사 탈락
• 전세사기 의심 매물은 거절될 수 있음
• 보증보험 승인 여부 자체가 집의 안전도 지표

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마무리하며

"괜찮겠지"라는 생각이 수천만원을 날립니다.

복잡하고 귀찮더라도 이 체크리스트만 따라해도 전세사기 90%는 피할 수 있습니다. 중개사나 집주인이 불편해하더라도, 내 돈을 지키는 건 결국 나 자신입니다.

혹시 이미 계약을 했는데 뭔가 이상하다면? 계약금 포기하더라도 빨리 빠져나오는 게 답입니다. 망설이는 사이 피해는 더 커집니다.