전월세 계약서 작성 시 필수 체크 항목 7가지, 사기 예방법

 

 

처음 전월세 계약을 앞두고 계신가요? 두근거리는 마음도 잠시, 계약서 앞에서 막막함을 느끼는 분들이 많습니다. 복잡한 법률 용어, 빽빽한 글씨, 어디를 봐야 할지 모르겠는 계약서. 그냥 중개사가 시키는 대로 도장을 찍어도 될까요?

절대 그래서는 안 됩니다. 계약서 한 장이 앞으로 2년간의 주거 안정을 좌우합니다. 최근 전세 사기 피해가 급증하면서 계약 시 주의사항이 더욱 중요해졌습니다. 2023년 한국소비자원 집계에 따르면 전월세 관련 분쟁이 전년 대비 32% 증가했습니다. 대부분이 계약 시 꼼꼼히 확인하지 않아 발생한 문제들이었습니다.

지금부터 전월세 계약 시 반드시 확인해야 할 7가지 체크 포인트를 알려드리겠습니다. 이것만 제대로 확인해도 대부분의 문제를 예방할 수 있습니다.

계약 전 필수 준비물, 등기부등본

계약서에 서명하기 전, 가장 먼저 할 일은 등기부등본 확인입니다. 등기부등본은 부동산의 이력서라고 할 수 있습니다. 소유자가 누구인지, 대출이 얼마나 있는지, 법적 문제는 없는지 모든 정보가 담겨 있습니다.

인터넷등기소에서 1,000원이면 즉시 발급받을 수 있습니다. 스마트폰으로도 가능하니, 계약 당일 현장에서도 확인할 수 있습니다. 등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다. 표제부는 건물의 기본 정보, 갑구는 소유권 관련 사항, 을구는 저당권이나 전세권 등 권리관계를 보여줍니다.

갑구에서 반드시 확인할 것은 소유자 정보입니다. 계약하려는 집주인이 진짜 소유자인지, 등기부등본의 소유자 이름과 주민등록번호가 일치하는지 확인하세요. 가압류, 가처분, 예고등기 같은 항목이 있다면 위험 신호입니다. 법적 분쟁이 있거나 소유권에 문제가 있을 가능성이 높으니 계약을 재고해야 합니다.

을구에서는 근저당권 설정액을 확인합니다. 근저당권은 쉽게 말해 은행 대출입니다. 전세금보다 근저당권 설정액이 크다면 위험합니다. 만약 집주인이 대출을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가면, 전세금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

임대인 신분 확인, 신분증은 필수

계약 당일, 임대인의 신분증을 반드시 확인하세요. 등기부등본의 소유자와 동일 인물인지 대조해야 합니다. 이름, 주민등록번호가 정확히 일치하는지 꼼꼼히 보세요.

만약 대리인이 나왔다면 더욱 신중해야 합니다. 위임장과 인감증명서를 확인하고, 본인에게 직접 전화로 의사를 확인하는 것이 안전합니다. 최근에는 가짜 집주인 행세를 하는 사기 사건도 있었으니, 아무리 번거로워도 신분 확인은 철저히 해야 합니다.

배우자가 공동 소유자라면 배우자의 동의도 필요합니다. 부부 공동명의인데 한 명만 계약서에 서명하는 경우, 나중에 분쟁의 소지가 됩니다.

계약서 기재 사항, 한 글자도 놓치지 마세요

주택임대차보호법에 따라 계약서에는 필수 기재 사항이 있습니다. 임대인과 임차인의 인적사항, 주택의 소재지, 임대차 목적물의 범위, 보증금과 월세, 계약 기간이 정확히 기재되어야 합니다.

주소는 도로명 주소로 정확히 기재해야 합니다. 아파트라면 동·호수까지, 다가구 주택이라면 층수와 호실까지 명확히 적어야 합니다. 나중에 법적 효력을 따질 때 주소가 불분명하면 곤란해집니다.

보증금과 월세 금액은 한글과 숫자를 함께 적습니다. "금 일억원정(₩100,000,000)" 이런 식으로 표기하면 나중에 금액 분쟁을 예방할 수 있습니다. 계약 기간도 명확히 해야 합니다. "2025년 11월 1일부터 2027년 10월 31일까지"처럼 시작일과 종료일을 구체적으로 적습니다.

중개보수와 비용 부담, 누가 얼마를 낼까

계약이 성사되면 중개사에게 중개보수를 지급합니다. 법정 요율이 정해져 있으니, 과도하게 요구하면 거절할 수 있습니다. 보증금 5천만 원 이하는 0.5% 이내, 5천만 원 초과 1억 원 이하는 0.4% 이내, 1억 원 초과는 0.3% 이내입니다.

예를 들어 보증금 1억 원에 월세 50만 원인 경우, 보증금 환산액은 1억 6천만 원입니다(월세 50만 원 × 100배 = 5천만 원 + 보증금 1억 원). 이 경우 중개보수는 48만 원에서 64만 원 사이입니다. 상한선을 초과해서 요구하면 신고할 수 있습니다.

관리비, 수도세, 전기세 등 비용 부담 주체도 계약서에 명시해야 합니다. 보통 관리비는 임차인이 부담하지만, 관리비에 포함되는 항목이 무엇인지 확인하세요. 난방비, 수도세가 관리비에 포함되는지, 별도인지에 따라 매월 나가는 돈이 크게 달라집니다.

특약사항, 구두 약속은 증거가 안 됩니다

"나중에 벽지 새로 발라드릴게요", "에어컨 새 걸로 바꿔드릴게요" 집주인의 말만 믿고 계약했다가 나중에 발뺌하는 경우가 많습니다. 구두 약속은 법적 효력이 없습니다. 모든 약속은 특약사항에 명시해야 합니다.

특약사항에는 이런 내용을 적을 수 있습니다. "입주 전 도배, 장판 교체", "에어컨 고장 시 임대인이 수리", "주차 공간 1대 제공", "반려동물 사육 가능" 등 구체적으로 적을수록 좋습니다. 날짜와 책임 주체를 명확히 하세요.

주의할 점이 있습니다. 법령에 위배되는 특약은 무효입니다. "임대차 기간 중 임대인이 언제든 계약 해지 가능"같은 조항은 임차인의 권리를 침해하므로 효력이 없습니다. 주택임대차보호법상 임차인의 권리를 제한하는 특약은 인정되지 않습니다.

계약금, 중도금, 잔금 일정 확인

일반적으로 계약금은 총액의 10%를 계약 당일 지급합니다. 나머지는 잔금으로 입주일에 지급하거나, 중도금을 나눠 지급하기도 합니다. 각 단계의 지급 시기와 금액을 계약서에 명확히 적어야 합니다.

계약금을 지급한 후에는 계약서 원본을 받으세요. 간혹 중개사가 보관하겠다고 하는데, 계약서는 본인이 직접 보관해야 안전합니다. 계약서는 최소 2부를 작성해서 임대인, 임차인이 각각 1부씩 보관합니다.

잔금 지급일이 곧 입주일입니다. 이날 집의 열쇠를 받고, 전입신고를 해야 합니다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖추려면 전입신고와 실제 거주가 필수입니다. 잔금을 준 당일 바로 전입신고를 하세요.

확정일자 받기, 이것만은 꼭

계약을 마쳤다면 반드시 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 계약서에 도장을 찍어 계약 일자를 공식적으로 확정하는 절차입니다. 주민센터나 등기소에서 무료로 받을 수 있고, 온라인으로도 가능합니다.

왜 중요할까요. 만약 집주인이 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면, 보증금을 돌려받는 순서가 정해집니다. 확정일자를 받은 순서대로 우선권이 생기는데, 이를 우선변제권이라고 합니다. 확정일자가 없으면 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.

임차인이 소액보증금인 경우에는 확정일자 없이도 일부 보호받지만, 서울 기준 1억 7천만 원, 수도권 1억 4천만 원, 그 외 지역 1억 3천만 원 이하일 때만 해당합니다. 금액이 크다면 확정일자는 필수입니다.

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전월세 계약은 인생에서 몇 번 겪지 않는 중요한 일입니다. 조금 번거롭더라도 하나하나 꼼꼼히 확인하는 것이 나중의 큰 분쟁을 막습니다. 등기부등본 확인, 신분증 대조, 계약서 꼼꼼히 읽기, 특약사항 명시, 확정일자 받기. 이 다섯 가지만 지켜도 대부분의 문제를 예방할 수 있습니다.

의문 사항이 있다면 계약 전에 반드시 해결하세요. 대한법률구조공단(국번없이 132)이나 주민센터에서 무료 상담을 받을 수 있습니다. 조금의 시간이 수천만 원의 재산을 지킵니다.