계약금 돌려받기, 부동산 계약 취소하면 얼마 돌려받나?

 

 

전세집 계약했는데 더 좋은 집이 나왔습니다. 아파트 샀는데 대출이 안 나왔습니다. 이미 계약금 냈는데 취소하면 돈은 어떻게 될까요? 오늘은 부동산 계약 취소할 때 계약금 처리 방법을 정리합니다.

원칙: 계약금은 "해약금"이다

민법에서 계약금은 '해약금'으로 추정됩니다. 쉽게 말해 "이 돈 포기하고 계약 취소할 수 있다"는 의미입니다. 매수인이 취소하면 계약금을 날리고, 매도인이 취소하면 계약금의 두 배를 물어줍니다.

예를 들어 3억 집에 계약금 3000만원 냈다고 해봅시다. 내가 마음 바뀌어서 계약 취소하면 3000만원 날립니다. 반대로 집주인이 "다른 사람에게 더 비싸게 팔고 싶다"며 취소하면 6000만원을 줘야 합니다.

단, 언제까지 가능할까요? '이행에 착수하기 전'까지만 가능합니다. 중도금 지급했거나, 등기 이전 절차 시작했거나, 이사 준비 들어갔으면 이미 늦었습니다. 그때는 계약금 포기만으로는 안 되고, 손해배상까지 해야 합니다.

상황별 계약금 처리

1. 단순 변심으로 취소: 계약금 포기하면 됩니다. 아무 이유 없이 "그냥 집이 마음에 안 든다"면 계약금 날리고 끝입니다. 상대방이 동의할 필요 없습니다. 일방적으로 취소 통보하면 됩니다.

2. 대출 불발: 계약서에 "대출 특약"이 있는지 확인하세요. "대출이 안 나오면 계약을 무효로 한다"는 조항이 있으면 계약금 전액 돌려받습니다. 특약이 없으면? 계약금 포기해야 합니다.

3. 하자 발견: 집에 심각한 문제(누수, 균열, 불법 건축 등)가 있다면 '착오'나 '하자담보책임'을 주장해 계약 취소하고 계약금 돌려받을 수 있습니다. 단, 증거가 필요합니다. 사진, 전문가 소견서 등을 확보하세요.

4. 매도인의 사기: 이중계약, 근저당 숨김, 전세 사기 등은 사기죄입니다. 계약 무효를 주장하고 계약금 전액 반환 + 손해배상 청구 가능합니다.

중도금 낸 후에는?

중도금까지 낸 상태에서 취소하면 복잡해집니다. 이미 '이행에 착수'했기 때문에 계약금 포기만으로는 안 됩니다. 손해배상을 해야 합니다.

계약서에 '위약금' 조항이 있으면 그대로 따릅니다. 보통 "매매대금의 10%"로 정합니다. 3억짜리 집이면 3000만원입니다. 이미 낸 계약금+중도금에서 위약금을 빼고 나머지를 돌려받습니다.

예시: 3억 집, 계약금 3000만원, 중도금 6000만원 낸 상태. 내가 취소하면? 위약금 3000만원 공제하고 6000만원 돌려받습니다.

위약금 조항이 없으면? 민법상 '원상회복 + 손해배상'입니다. 상대방이 입은 실제 손해를 배상해야 합니다. 매도인이 "다른 매수인 놓쳤다", "집값 떨어졌다" 등을 주장하며 손해배상 청구할 수 있습니다.

계약서 작성할 때 꼭 넣을 것

부동산 계약은 계약서가 생명입니다. 나중에 분쟁 생기면 계약서가 전부입니다. 꼭 넣어야 할 특약들:

대출 특약: "매수인이 ○○은행에서 ○억원 대출 승인받지 못하면 본 계약은 무효로 하며 계약금 전액 반환한다." 대출받아 집 사는 사람은 필수입니다.

하자담보 특약: "숨겨진 하자 발견 시 수리 또는 계약 취소할 수 있다." 중고 주택은 특히 중요합니다.

전세권 말소 특약: "기존 전세 입자인이 ○월 ○일까지 퇴거하지 않으면 매도인 책임으로 퇴거시킨다." 전세 끼고 사는 경우 필수입니다.

위약금 조항: "계약 위반 시 매매대금의 ○%를 위약금으로 한다." 없으면 나중에 다툼의 여지가 많습니다.

부동산 계약은 신중해야 합니다. 계약금 내는 순간 법적 구속력이 생깁니다. 변심해도 돈 날리고, 상대가 변심해도 분쟁입니다. 계약 전에 꼼꼼히 확인하고, 계약서에 특약 제대로 넣고, 불안하면 공인중개사나 변호사와 상담하세요.