전세사기 예방법 완벽 정리, 계약 전 반드시 확인해야 할 7가지

2025년 서울 강서구에서 전세보증금 3억 원을 날린 A씨는 계약 당시 등기부등본을 확인하지 않았습니다. 알고 보니 해당 주택에는 이미 근저당이 매매가의 80%까지 설정되어 있었고, 집주인은 보증금을 받자마자 잠적했습니다. 이런 피해는 계약 전 7가지만 꼼꼼히 확인하면 상당 부분 예방할 수 있습니다.

1. 등기부등본 당일 발급 확인

등기부등본은 반드시 계약 당일에 발급받아 확인해야 합니다. 갑구에서 소유자가 실제 계약 상대방과 일치하는지, 압류·가처분 등이 없는지 확인하세요. 을구에서는 근저당 설정 금액이 매매 시세의 60%를 넘지 않는지 점검해야 합니다.

2. 깡통전세 여부 판별

근저당 설정액 + 전세보증금이 매매 시세의 80%를 초과하면 깡통전세 위험이 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 해당 단지의 최근 매매가를 확인하고, KB시세나 한국부동산원 시세도 교차 검증하세요.

3. 전세보증보험 가입 가능 여부

HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증 전세보증보험 가입이 가능한 물건인지 사전에 확인해야 합니다. 보증보험 가입이 거절되는 물건은 그 자체가 위험 신호입니다. 보증보험은 전세금이 반환되지 않을 때 보증기관이 대신 돌려주는 안전장치입니다.

4~5. 임대인 세금 체납 및 다주택 여부

2023년부터 임차인은 임대인의 국세·지방세 체납 정보를 열람할 수 있습니다. 세금 체납이 있다면 보증금 반환 능력에 문제가 있을 수 있습니다. 또한 임대인이 다수의 부동산을 소유하고 있으면서 대부분에 근저당이 설정되어 있다면 돌려막기 가능성을 의심해야 합니다.

6~7. 전입신고·확정일자 즉시 처리, 중개사 확인

계약 후 당일에 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 확보됩니다. 중개사의 공인중개사 자격 여부도 국가공간정보포털에서 확인하세요. 무등록 중개업소를 통한 사기 피해도 적지 않습니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세보증보험 가입 비용은 얼마인가요?

보증금 규모와 보증 기간에 따라 다르지만, 보증금 3억 원 기준 연간 약 15~20만 원 수준입니다. 이 금액으로 수억 원의 보증금을 보호할 수 있으니 반드시 가입하시기 바랍니다.

Q. 이미 계약한 전세가 깡통전세인 것 같으면 어떻게 해야 하나요?

즉시 전세보증보험 가입을 시도하고, 가입이 안 되면 주택도시보증공사에 상담을 요청하세요. 임대차보호법상 계약 갱신 거절 사유에 해당하면 보증금 반환 청구 소송도 가능합니다.

Q. 법인 소유 주택의 전세는 특별히 더 주의해야 하나요?

네. 법인 소유 주택은 개인보다 세금 체납 확인이 어렵고, 법인 해산 시 보증금 회수가 복잡해질 수 있습니다. 법인 등기부등본에서 자본금 규모와 설립 시기도 함께 확인하시기 바랍니다.

전세사기 피해는 한번 발생하면 회복이 극히 어렵습니다. 위 7가지 체크리스트를 계약 전에 빠짐없이 확인하고, 조금이라도 의심스러운 점이 있다면 계약을 보류하는 것이 현명합니다. 급한 마음에 확인 절차를 생략하는 순간이 가장 위험하다는 점을 반드시 기억하세요.