전세사기 예방 체크리스트, 계약 전 반드시 확인할 5가지

2023년 이후 전세사기 피해가 사회 문제로 대두된 이후 관련 제도가 강화되었지만, 2025년에도 전세사기 피해 상담 건수는 전년 대비 감소하지 않았습니다. 제도가 아무리 좋아도 본인이 직접 확인하지 않으면 피해를 막을 수 없습니다. 계약 전 반드시 체크해야 할 5가지를 팩트 위주로 정리합니다.

1. 등기부등본 열람은 계약 당일에도 다시 하세요

등기부등본은 부동산 권리관계의 기본입니다. 갑구에서 소유자가 실제 임대인과 일치하는지, 가압류·가처분·경매개시결정이 없는지 확인하세요. 을구에서는 근저당권 설정 금액을 확인해야 합니다. 근저당 + 전세보증금이 매매 시세의 80%를 넘으면 위험 신호입니다. 중요한 점은, 계약일 하루 전에 확인한 등기부등본이 계약 당일에는 달라질 수 있다는 것입니다. 반드시 잔금 지급 직전에 다시 열람하세요.

2. 임대인의 세금 체납 여부를 확인하세요

2023년 4월부터 임차인은 임대인의 동의 없이도 국세·지방세 미납 정보를 열람할 수 있습니다. 세무서에서 국세 완납증명서를, 구청에서 지방세 완납증명서를 발급받을 수 있어요. 세금을 체납한 임대인의 부동산은 공매로 넘어갈 수 있고, 이 경우 세금이 전세보증금보다 우선 변제됩니다.

3. 전세가율을 반드시 계산하세요

전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율입니다. 전세가율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 높습니다. 예를 들어 매매가 3억 원인 집의 전세가 2억 7천만 원이면 전세가율 90%로 매우 위험합니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 주변 매매가를 확인하고, 전세가가 비정상적으로 높은 매물은 피하세요.

4. 전세보증금 반환보증보험에 가입하세요

HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF(한국주택금융공사)에서 전세보증금 반환보증보험을 운영합니다. 보험료는 연 0.1~0.15% 수준으로, 보증금 2억 원 기준 연 20~30만 원입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급하므로, 이 보험 하나가 최후의 안전장치입니다. 전입신고와 확정일자를 받은 후 가입 가능합니다.

5. 공인중개사 자격과 중개사무소 등록을 확인하세요

무등록 중개업소를 통한 사기도 적지 않습니다. 국가공간정보포털에서 중개사무소 등록 여부를 확인하고, 공인중개사 자격증 원본을 요청하세요. 중개보수 영수증도 반드시 받아두어야 나중에 분쟁 시 증거가 됩니다.

전세 계약은 수천만 원에서 수억 원이 오가는 거래입니다. 귀찮더라도 이 5가지는 반드시 직접 확인하세요. 등기부등본 재열람, 세금 체납 확인, 전세가율 계산, 보증보험 가입, 중개사 확인. 이 다섯 가지만 지켜도 전세사기 피해의 대부분을 예방할 수 있습니다.