전세 사기 피해, 보증금 못 받을 때 대응법과 임차권등기명령

 

 

이사 나가려는데 집주인이 연락이 안 됩니다. 보증금 1억을 못 받았습니다. 알고 보니 집에 대출이 2억이 더 있었습니다. 전세 사기입니다. 지금 당장 무엇을 해야 할까요?

전세 사기, 보증금보다 대출이 많은 함정

전세 사기의 핵심은 '깡통전세'입니다. 집값 3억짜리 집에 전세 보증금 2억5천, 은행 대출 1억. 합치면 3억5천입니다. 집을 팔아도 보증금을 못 돌려줍니다. 임대인이 일부러 여러 명에게 전세를 주고 돈만 챙겨 도망가는 수법입니다.

피해를 알아차리는 시점은 보통 이사 나갈 때입니다. "한 달만 기다려달라"던 임대인이 연락 두절됩니다. 그사이 집은 경매로 넘어가고, 은행 대출금부터 변제됩니다. 세입자는 한 푼도 못 받습니다.

2023년 기준 전세 사기 피해액은 수조 원에 달합니다. 피해자는 수만 명입니다. 특히 빌라, 다세대 주택에서 많이 발생합니다.

1단계: 즉시 임차권등기명령 신청

계약 만료일이 지났는데 보증금을 못 받았다면 즉시 '임차권등기명령'을 신청하세요. 법원에 신청하면 1~2주 내에 결정이 나고, 임차권이 등기부에 기재됩니다.

왜 중요한가: 전입신고와 확정일자만으로는 이사 가면 권리가 사라집니다. 하지만 임차권등기를 하면 이사 가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 집이 경매에 넘어가도 배당을 받을 수 있습니다.

신청 방법: 주소지 관할 지방법원 또는 지원에 신청서를 제출합니다. 비용은 5~10만원 정도입니다. 변호사 없이 본인이 직접 가능합니다. 필요 서류는 임대차계약서, 전입세대열람서, 확정일자 확인서입니다.

시간이 생명: 하루라도 빨리 신청하세요. 집이 경매로 넘어가면 배당 순서가 중요합니다. 임차권등기가 늦으면 후순위가 되어 받을 돈이 줄어듭니다.

2단계: 경매 배당 신청과 확정일자 확인

집이 경매에 넘어갔다면 배당요구를 하세요. 법원 경매 사이트에서 해당 물건을 검색하면 경매 진행 상황을 볼 수 있습니다. 배당기일 전에 배당요구 신청을 해야 돈을 받을 수 있습니다.

우선변제 순서: ① 임금·세금 등 최우선 변제 채권 ② 선순위 임차인(확정일자 빠른 순) ③ 근저당권자(은행 대출) ④ 후순위 임차인 ⑤ 일반 채권자. 나보다 앞선 채권이 많으면 배당을 못 받거나 적게 받습니다.

최악의 경우: 집값 3억, 은행 대출 2억5천, 내 보증금 1억. 경매로 3억에 팔려도 은행이 2억5천 먼저 가져가면 나는 5천만원밖에 못 받습니다.

3단계: 전세금 반환 소송과 형사 고소

임대인을 상대로 전세금 반환 청구 소송을 하세요. 승소하면 판결문으로 강제집행을 할 수 있습니다. 임대인의 다른 재산(다른 부동산, 급여, 예금)을 압류해서 돌려받는 겁니다.

하지만 임대인이 무일푼이면 의미 없습니다. 판결 이겨도 뺏을 재산이 없으면 못 받습니다. 이게 전세 사기의 가장 큰 문제입니다.

형사 고소: 임대인이 고의로 사기를 쳤다면 사기죄로 고소하세요. 경찰서에 고소장을 제출하고, "처음부터 돌려줄 생각이 없었다"는 증거를 제시합니다. 임대인이 여러 채에 전세를 동시에 주고 돈만 챙겼다면 사기죄가 인정될 가능성이 높습니다.

처벌은 10년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금입니다. 하지만 형사처벌과 별개로 돈은 돌려받기 어렵습니다.

정부 지원: 전세 보증금 반환 보증과 전세 사기 피해 지원

전세금 반환 보증 가입: 계약할 때 HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험)의 전세금 반환보증에 가입하세요. 보증료(보증금의 0.128%~)를 내면 임대인이 보증금을 안 돌려줄 때 보증기관이 대신 돌려줍니다.

이미 피해를 당했다면? 전세 사기 피해자 지원 정책을 확인하세요. 정부는 2023년부터 피해자 우선 공공임대 공급, 전세보증금 대출 이자 감면, 긴급 생활자금 지원 등을 하고 있습니다. 국토교통부 콜센터(1599-0001)에 문의하세요.

예방이 최선: 계약 전 필수 확인 사항

전세 계약 전에 반드시 확인하세요.

등기부등본: 근저당, 가압류, 가등기가 있는지 확인합니다. 보증금보다 선순위 권리가 많으면 위험합니다.

전세가율 확인: 전세가율 70% 넘으면 위험 신호입니다. 집값 3억에 전세 2억5천(83%)는 깡통전세 가능성이 높습니다.

임대인 신원 확인: 등기부의 소유주와 계약하는 사람이 일치하는지 확인합니다. 신분증도 확인하세요.

이웃에게 물어보기: 같은 건물 다른 세입자나 관리실에 "집주인이 성실한 사람인지" 물어보세요.

전세 사기는 평생 모은 돈을 한순간에 날리는 범죄입니다. 조심하고 또 조심하세요.